文/曾慧娟
有人问王健林：想进入房地产行业，能不能给一些忠告？
王健林说，现在进入房地产不要做纯住宅地产，不如搞养老地产。养老地产可以协议出让土地，还有一定的税收支持。
这个对话发生在4年前。如今，养老已经成为众多房企寻求转型时追逐的风口。然而，淘金者一窝蜂涌入才发现，养老这个看似与房地产很“近亲”的行业，却有着完全不同的玩儿法。
保利地产董事长宋广菊曾坦承，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成风险。而高力国际最新发布的一份养老地产报告则将这一行业的“凶险”展露无遗。
据这份报告统计，截至去年底，全国自持经营类养老地产的空置率达到35%-45%，而一般养老院入住率至少要达到75%-85%才能盈亏平衡。
热情的淘金者
无疑，中国的人口红利正在向养老产业转移。“十三五规划”确定的我国养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35到45张”。但当前，城市日间照料社区覆盖率为70%，农村覆盖率仅有37%。到2020年我国养老床位数量应在800万张以上，整体床位缺口高于200万张。
资料来源：高力国际
面对庞大的养老地产市场，各家房企的嗅觉显然都异常灵敏。据高力国际不完全统计，目前进入养老房地产行业的上市公司已超过35家，非上市房地产公司超过80家，非上市保险公司超过20家。包括万科、万达集团、保利地产、首创置业、绿地集团、复星、远洋地产等大型房企都已进入，项目多数以持有经营型持续照护社区和出售型医养社区为主。
已进入养老行业掘金的主要企业列表
据万科相关人士提供给36氪的数据显示，截止到去年年底，万科养老地产在全国11大城市布局，在运营项目101个。其中，已开业带床位项目15个，总床位数达2600张，日间照料中心86个。此外，还有43个项目处于筹建之中。
远洋集团2012年推出旗下高品质养老服务品牌——“椿萱茂”，产品聚焦大型CLRC长者社区、中型CB老年公寓和小型CC养老照料中心，提供包括照料服务、失智照护服务、专业护理服务以及健康养生、康复服务、临终关怀以及日间照料和居家等养老服务。
2013年，远洋与美国养老服务运营商Emeritus合作，开发和经营了北京第一个中美合资的养老公寓——远洋•椿萱茂(北京亦庄)老年公寓。四年过去，椿萱茂已在北京东西南北开业运营有四家老年公寓，并进入了上海、广州、大连、武汉、苏州等城市。目前，远洋的养老业务推行轻重资产并行战略，北京璞湾长者社区(顺义后沙峪)、上海虹湾长者社区(江桥)、北京玉蜓桥照料中心将成为该战略下率先推出的几个项目。届时，将形成老年公寓、照料中心与长者社区并行的产品模式。
同样，保利集团2012年进入养老地产，目前正在推进“机构、社区、居家”三位一体的养老服务品牌连锁，旗下包括养老机构“和熹会”、社区居家养老“和院健康生活馆”和适老用品“保利和品”三大平台。
此外，还有朗诗、越秀、花样年等房企，也都在养老地产领域有布局。其中，越秀集团计划未来10年，在广州、长三角和华中区域开展50个养老项目。除了直接接入养老地产，不少房企还因此涉猎医疗产业，使其成为产权型养老地产项目的核心竞争优势之一。
据高力国际不完全统计数据显示，目前，投资医疗医院的地产商已超过20家。其中包括，2016年万达宣布投资150亿人民币引入英国国际医院集团(IHG)，在上海、成都及青岛修建三座综合性医院；珠江投资建立“珠江国际生命健康城”；富力地产联合加州大学洛杉矶分析医疗中心在国内创办新型国际医院；“太阳城”集团建立太阳城医院；泰康集团在泰康之家养老社区引进“三甲医院临床诊疗 社区配建二级康复医院 CCRC持续关爱养老社区”的三层次医养服务体系等等。
尴尬的供应方
通过对近40家国内领先的养老地产开发商在全国近150个项目的调研，高力国际发现，在市场总供应体量中，50.24%来自于大体量项目(建筑面积大于150万平方米)，如京津冀最大项目燕达国际健康城建筑面积180万平方米、长三角的绿地孝贤岛建筑面积300万平方米、孝贤坊200万平方米；广西北海的世纪爱项目规模则为261万平方米。
资料来源：高力国际
小体量项目(建筑面积小于10万平方米)只占目前市场总供应量的5.14%。虽然总体供应占比少，但项目数量众多，占到养老市场整体数量的50.5%。
从自持经营类养老地产项目的收费看，京津冀区域的月均收费区间较广，从2850元到30750元不等，市场月平均收费为8000元；长三角区域项目的月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费水平居全国最高，达8300元；川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。
此外，从不同类别养老项目的市场接受度来看，整体优质销售类养老地产项目去化率平均在80%以上，自持经营类养老地产项目的空置率则在35%-45%之间，而一般养老院入住率要达到75%-85%才能盈亏平衡。
相比而言，高端项目相比于中低端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都在95%以上。远洋从2014年远洋椿萱茂亦庄项目到2016年的青塔项目，老年人对于入住养老公寓的接受度明显提高。
资料来源：高力国际
高力国际认为，较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还处于早期市场阶段，尚未培养出成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知。由此，很大一部分消费潜力并未传导到养老市场。
从供给角度看，当前养老机构运营商和养老地产开发商针对中国市场都还在摸索阶段，他们希望通过借鉴国外成熟养老产业经验落地中国，但现实是，中国无论在经济、文化还是消费结构以及社会支付能力方面都和发达国家的养老市场有很大不同。
亟待破除的
总体而言，盈利模式仍然是当下养老地产面临的问题。养老地产的投资回报周期普遍被认为比较长(8-10年)，即使在发达国家产业已经成熟的情况下，也需要5-7年。国内目前大部分养老地产还处在基本没有盈利甚至亏损的状态。但好消息是，一些经营比较久的养老地产，如远洋的青塔老年公寓，今年已经开始盈利。
当前行业最大的壁垒更多来自政策因素，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等问题尚未完全破解，政策体系需进一步完善。由于各地养老产业政策有待落地且各有不同，市场参与者大都处于摸索阶段，基本不存在大规模跨区域扩张，也难以形成规模经济，进而无法形成很强的成本优势。
此外，政府通常为土地资源和核心运营资源等要素的持有者，能否和政府合作实现资源要素的有效流动，也是壁垒之一。正因为此，PPP模式在养老领域备受推崇。
比如中南建设在济宁的养老地产PPP项目，落地投资规模达6.66亿元。其中，医疗区建设项目总投资5.49亿元，老年护养区总投资1.17亿元。土地采取划拨方式给政府代表方济宁中西医结合医院。在合作周期22年内，该项目采取BOT(建设-经营-转让)形式。
项目建成后，医疗区核心医疗业务部分(不含停车场、超市、餐厅等附属经营性设施)由政府方指定机构中西医医院独立进行运营管理，项目公司自行负责老年护养区的运营管理、医疗区附属经营性设施(停车场、超市、餐厅等)和医疗区的物业管理等工作，并于合作期满后由项目公司将项目资产及权益无偿移交给政府方或政府方指定机构。
回报机制拟采用“可行性缺口补助”的形式，合作期内，项目公司通过医疗区附属经营性设施(停车场、超市、餐厅等)和老年护养区的运营、医疗区物业管理(若有)和政府可行性缺口补助获得合理收益。项目进入运营期后，政府方开始支付可行性缺口补助,用来保证中南建设的合理回报。
这种形式中，政府扮演土地资源和核心运营资源等要素持有者。企业通过扮演融资渠道、建设者和运营者的角色实现收益。政府和社会企业实现资源互补，解决市场要素流动的壁垒。
另外，养老地产的创新发展上则更多受制于养老产业链整体技术创新，比如社会技术、智慧养老软硬件等。
因为市场总体盈利模式不清晰，养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，相比于其它地产项目的持有运营成本在各方面都要远高。加之不少资本都在观望，也给养老地产融资带来一定压力。此外，对于相对保守的中老年群体来说，会倾向于把知名开发商当成一种保证。因此知名品牌更容易形成品牌优势。
破局的三把利剑
那么，面对这种种问题，未来养老地产走向哪里？高力国际认为，可以从三个方面破局：创新、融合、回归。
比如用零售地产思维、互联网思维或产业服务及城市运营思维，对养老地产进行创新。不是做成一个大号的超级养老院，而是需要真正在客群、体验、文化、消费行为、空间功能等各方面做创新。或许，一些养老项目可以成为生活综合体，就像购物中心已经改变了很多城市消费者的生活方式一样。
在养老地产这个开放式平台上可以进行泛养老产业的资源整合，同时深入挖掘消费者的参与、体验和共建，像购物中心体验式消费和特色小镇多主题参与一样，形成养老项目开发商、运营商、养老产业运营商、二级运营商、养老资源接入和终端消费者及用户之间的良性互动。
尤其大型养老地产项目可以利用规模优势，在综合服务上组建更大、更全面的体系，有效降低成本，提供更好的附加服务和产业接入，向医疗、健康、食品、家政、介护、人文体教、环保、旅游等领域延伸和融合，衍生更多附加值。
融合增益也是未来养老地产破局方向之一。参与主体之间的融合、养老产业和地产之间的融合、养老产业和资源之间的互相融合、养老地产和技术驱动之间的融合以及养老地产商业模式之间的融合，甚至这五大融合方向之间也都存在融合的发展空间。
比如美国的HCP，作为服务于医疗保健领域的房地产投资信托公司,便融合了旗下老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院等各领域，轻资产运营平均毛利率高达56%。国内的比如万科幸福家，嵌入了托儿所，满足了老少共同照看的需求。
资料来源：高力国际
回归到老年人的原始需求，如何让人生下半场可以有更高质量的生活诉求则是必然趋势。养老地产容易产生两个极端，一是做成住宅，脱离了养老服务需求；一是做成了医疗，把养老当成临终关怀。老年地产的核心应该是温馨体贴的适老化空间和应用设计、科学高效的健康管理、良好有序的家庭亲情回归、充实有趣的心理疏导和行为管理、科学丰富的营养饮食以及高效严谨的应急反应体系。
这其中，养老地产的家庭消费属性，即亲情和家庭的回归至关重要。从某种程度上讲，养老地产和儿童业态有相似之处，都是典型的家庭消费。中国的家庭观念很重，作为直接的赡养者，子女也是参与养老的主体和养老地产项目的供养主体
这种养老地产的家庭消费，也符合过去独生子女政策造成的多数老人家庭“421”结构中，对老人和子女同时照护的困境，以老年人对于隔代子孙的亲情互动需求尤为突出。因此，围绕子女赡老和家庭消费进行一系列服务创新，让家长与儿童同乐，注重服务细节及品质，市场接受程度则会相对更高一些。
当然，回归到养老需求，更重要的还是要解决目标客群定位问题。对于健康老人，需求不是生命维系而是有意义、健康快乐的高质量老年生活。定义好不同的目标客群，自然会形成对不同消费市场的定义，与之对应的则是不同的盈利模式。
—————-
我是曾慧娟，关注房地产动态和创新、房地产上下产业链领域，欢迎交流，加微信zhj_huihai 请备注公司 姓名 事由
无关风月 无关诗书！